В прошлом году общая сумма выданных ипотечных кредитов выросла на 36% — до 3,8 млрд грн. Но несмотря на это, за счет кредитных средств финансируется менее 5% сделок по покупке жилья. «Минфин» выяснял у банкиров, у кого больше всего шансов получить кредит на жилье в 2021 году.
Первый взнос: чем больше, тем лучше
Итак, начинаем с первого впечатления, которое заемщик производит на банкиров. Здесь важную роль играет сумма, которую заемщик готов выложить в качестве первого взноса. В основном в банках он составляет не менее 20% от стоимости недвижимости. Но чем больший процент заемщик готов внести сразу, тем выше его шансы получить кредит.
«В среднем клиенты вносят 30−35% от стоимости жилья. Первоначальный взнос банку необходим для того, чтобы подтвердить платежеспособность заемщика», — объясняет начальник управления кредитования розничного бизнеса банка Глобус Виталий Кириленко.
Почти не имеют шансов получить ипотеку те, у кого нет достаточной суммы для первого взноса, или же кто хочет сделать его за счет тех же заемных средств. Логика банкиров проста: если заемщик не смог накопить даже на первый взнос, то вряд ли сможет добросовестно обслуживать кредит.
Высокий стабильный доход
Но первого впечатления недостаточно для одобрения ипотечной заявки. Надо еще обладать финансовыми ресурсами для обслуживания кредита. Поэтому банки тщательно оценивают суммарное значение доходов и расходов заемщика.
«Важно, чтобы доходов хватало не только на ежемесячное обслуживание ипотечного кредита, а также и на поддержание нормальных условий жизнедеятельности заемщика и его семьи», — подчеркивает начальник управления развития продуктов Укргазбанка Виталий Годун.
Минимальный доход заемщика должен быть не менее 5000 грн в месяц. Но, откровенно говоря, шансы получить ипотеку с такой суммой тоже минимальны.
«Чтобы банк рассмотрел возможность предоставления ипотечного кредита заемщику, а также учитывая среднюю стоимость жилья — официальный подтвержденный доход человека/семьи должен составлять от 20 000 гривен», — сообщают в пресс-службе Кристаллбанка.
Оценивая платежеспособность клиента, банкиры пользуются правилом: расходы на обслуживание кредитных обязательств не должны превышать 50−60% дохода заемщика или его семьи.
За основу берется информация о среднем доходе заемщика: для наемных работников — за последние 6 месяцев, для частных предпринимателей — за 12 месяцев. Доход заемщика или семьи корректируется на количество членов семьи (детей, иждивенцев, другие обязательства и т. д.).
Для примера рассмотрим потенциального заемщика в возрасте 30 лет, не работающего, без детей, который хочет получить 700 тыс. грн кредита на максимальный срок 20 лет с процентной ставкой 10% годовых. Выплаты по кредиту и процентам составят 8750 грн в месяц, при этом расходы на жизнь составляют 4−5 тыс. грн в месяц.
Для успешного получения кредита на таких условиях нужно предоставить банку справку о среднемесячном доходе не меньше чем на 19 тыс. грн.
Идеальный вариант — если ежемесячный платеж не превышает четверть совокупного дохода семьи. Так банкиры перестраховываются от непредвиденных ситуаций, которые могут произойти с заемщиком и выбить его из графика погашения кредита.
Профессия имеет значение
В прошлом году на особом счету у банков были клиенты — работники бюджетной сферы и госслужащие. Им выдавали ипотеку охотнее, часто на более привлекательных условиях. Зато к работникам секторов, наиболее пострадавших от пандемии и карантинных мер, кредиторы подходили с особой осторожностью.
Похоже, подобные тенденции частично сохранятся и в 2021 году. Перед тем, как выдать ипотечный кредит, банки будут анализировать финансовое положение заемщика не просто в момент обращения, но и в динамике, оценивая доходы как за прошедший период, так и в перспективе.
«Банк оценивает много факторов. В частности, место работы клиента, компанию клиента, отрасль экономики, в которой работает работодатель, стабильность бизнеса компании, политика компании во время кризиса и локдауна относительно собственных работников, насколько ценным является сотрудник для компании, его квалификационные навыки и т. д.», — комментирует директор по развитию розничного бизнеса департамента поддержки и координации сети Правэкс Банка Владимир Черненький.
Однако, как утверждают банкиры, сфера занятости не будет играть решающего значения. В первую очередь, будут анализировать самого клиента и соотношение его дохода к сумме кредита.
Возрастные преференции
Еще один важный момент при рассмотрении банком заявки на ипотеку — возраст заемщика. По общему стандарту, минимальный возрастной порог для предоставления кредита — 21 год, максимальный — 70 на момент окончания срока кредитования.
«Конечно, нам легче работать с людьми в возрастном диапазонные 27−50 лет. В основном, эти люди четко понимают, что именно хотят получить», — отмечает представитель банка Глобус Виталий Кириленко.
Впрочем, банкиры уверяют, что преимуществ, как таковых, нет и для каждого клиента, который обращается за кредитом, пытаются найти оптимальные варианты, чтобы наиболее полно удовлетворить его требования.
Роль кредитной истории
Кредитная история — репутация заемщика. Она является одним из ключевых факторов при принятии решения о предоставлении кредита клиенту.
Наличие положительной кредитной истории приветствуется банками и добавляет значительное количество баллов при скоринговой оценке. Кроме того, клиенты с хорошей кредитной историей могут получить на рынке самое лучшее ценовое предложение по кредиту.
Но отсутствие кредитной истории не будет причиной отказа в оформлении ипотеки. Другое дело, если кредитная история есть и она негативная. Тогда риск получить отказ банка существенно возрастает.
«Есть разные причины возникновения фактов, которые привели к невозможности клиентом обслуживать собственные обязательства. Банки индивидуально могут оценить поведенческую модель заемщика, его коммуникацию с банком-кредитором, попытки урегулировать ситуацию, или полное игнорирование обращений банка. На основе этого принимается решение предоставить ли такому клиенту кредит, или отказать», — объясняет представитель Правэкс Банка Владимир Черненький.
Если же так случилось, что кредитная история несовершенна, это отнюдь не означает, что клиент навечно занесен в «черный» список заемщиков и ему никогда не выдадут кредит. Шансы получить ипотеку вырастут, когда заемщик заплатит собственными средствами 50% и более стоимости имущества, которое приобретает за счет кредитных средств.
Как повысить шансы на получение ипотеки
Официальное трудоустройство, хорошая кредитная история, увеличение дохода, постоянное повышение квалификации, карьерный рост позволяют банку при принятии решения более лояльно оценивать заемщика.
Положительную роль играет наличие поручительства, а также, если клиент имеет в собственности имущество или денежные вклады, размещенные в других банках.
Банкиры настойчиво рекомендуют сразу предоставлять максимально полную информацию о себе, со всеми «нюансами». Например, «не забывать» сообщать, о другом действующем кредите. Раньше скрыть от кредитора такую информацию не составляло особого труда, но сейчас банки как правило имеют доступ к этим данным и активно их анализируют.
Причины отказа в выдаче кредита
Основные причины отказа в получении ипотеки, по словам банкиров, связаны с размером официально подтвержденного дохода. То, что значительная часть доходов заемщика находится в тени — выплата только минимальной зарплаты, декларирование минимального дохода предпринимателя — не позволяет банкам принять положительное решение о предоставлении ипотеки.
Другим самым распространенным стоп-фактором является отрицательная кредитная история клиента или членов его семьи.
Не на руку заемщику играют также открытые судебные производства и испорченная деловая репутация.
Слово за регулятором
Недавно Нацбанк расширил возможности для кредитования под ипотеку. В частности, позволил учитывать доходы членов семьи заемщика в скоринге на получение кредита. Решение регулятора участники рынка оценивают однозначно положительно. По их убеждению, это позволит банкам постепенно наращивать кредитные портфели, а заемщикам получить более доступные кредиты.
Банкиры говорят, что полезным было бы решение об учете покрытия по кредитам на первичном рынке. Это позволит значительно снизить собственный взнос заемщика и уменьшить процентные ставки, что, в свою очередь, увеличит спрос на первичном рынке недвижимости.
Источник - https://minfin.com.ua
